柳易歡

標題:

何謂商業區公設比

發問:

http://www.cna.com.tw/news/aloc/201404090181-1.aspx 我想問這句話是啥意思---不過台糖公司以土變更為商業區所需負擔的公設比例偏高--

最佳解答:

有些情況應說明在先，我會進入本園地(知識+)是希望將已知的提供大家參考! 對於未知的或想知的，在這向大家學習，有的時候因個人見解不同， 有的時候也因提問者因不瞭解而選錯答案!但我都以善意與大家互動! 請多指教! 台糖預開發的地都是農地，價值均低於建地(住宅及商業區)，但前提必須是在都市計畫範圍內!才能以都市計畫做藍圖案圖執行!已定案的計畫內容有:建地.道路地.市場.學校.公園.停車場.汙水處理廠.機關用地.大眾捷運系統......等等規劃. 這是政府機關聘請學者專家研究規劃出來的，其中小區域的叫細部計畫，而且 每四年會通盤檢討一次，增加或減少或廢除都有可能，像因不婚或少子使得 學校預定地不斷被縮小或廢除就是一個明顯的例子! 好了現在說台糖，他是用市地重劃合法方式，以都市計畫的細部計畫預定的規劃，將農地變更成建地，因重劃前台糖的地所占的比率夠大，所以他有機會分到商業區，一般地主地持份少所以只能分到住宅區或因地太少只能領補償費! 重劃後地分配是，因重劃後的地價高，重劃前的地價低為原則，先將上列公共設施+重劃費用的總額算出約佔45%，剩下的55%建地以:個人面積/總面積的比率分配，因商業區重劃後的地價比住宅區高很多!所以面積會小一點? 因參與分配的依據是 : 地主重劃前的土地*重劃前的公告現值=€. 重劃後的地價/€=分配的面積.以上提供參考!

其他解答:

參考下面的網址看看 http://phi008780520.pixnet.net/blog|||||這報導比較簡略，所以我也不敢回答得很肯定，而一般在都市計畫裡面一定會有公共設施這種東西，公設又分:公有公用(例如:道路所有權人是當地政府或中華民國)、公有私用(例如:某區域土地是中華民國《意指中央政府國有財產局》而當地政府國營企業或機關有必須需要時得申請租用之〈期限不能超過十年〉)、私有公用(例如:私人的道路用地被政府開成柏油道路卻未徵收而還是供大眾交通使用)、私有私用(例如:最多情況就是私人持有道路用地但因當地政府無預算所以尚未開闢，而地主就直接搭個遮雨棚當起停車位)，而這邊所指的公設應該是蓋房子時所需的公共設施比例還有因土地面積大量開發為了降低噪音而增加綠色環境的公設的意思，現在在都市計畫內只要蓋房子一定都要有相當的公設比例，除非是早期的舊房子或在非都市計畫內的建築用地的公設比例又另當別論了(比較能夠有低公設)，而公設這種東西是算在土地坪數內的而非算在建坪裡(例如:我們常看到有人出售房屋時會寫著土地坪數20坪、建物坪數16坪，這裡面就有4坪是當作公設了)，而新建築法明文規定住宅臨路需退縮:臨8米路兒房子需退縮2米半至3米、臨12~15米路需退縮3米~4米、臨15~30米路需退縮4米~5米半(需視當地政府建築法規而定，因南北和區域建築法規還是有所差異)，打了這麼多廢話後我的結論只是猜想因為要大規模開發而立委希望並強制增加綠化環境的大比例公設且費用算在台糖的頭上，所以乍看好像台糖吃虧了而且還要花大把銀子自己負擔並開發公公設施，但是商業區的容積和建蔽率都比一般住商混合大樓要多許多(意思就是能蓋得更高更華麗更奢侈)並且強制將商業用途違規成住宅用途以謀取暴利，因為當商業豪宅蓋好後會掀起當地房價熱潮，投資客和建商會用盡畢生所學將房價炒到顛峰，而這違規使用違反原用途每年也才罰那1百多萬，而一戶可以賣至2~3千萬，更有遠景的建商甚至會一戶賣到好幾億7C4CB18E23D7C5B7